Viviendas ilegales

El nuevo gobierno de Andalucía ha aprobado como una de sus primeras normativas nuevas, un decreto-ley (como medida urgente), cuyo finalidad es impedir definitivamente las edificaciones irregulares o ilegales, y de convertir los existentes poco a poco en edificaciones legales. Se trata de edificaciones de todo tipo y ubicadas en todas las modalidades de suelos previstos en los planes generales existentes, incluso en suelos no urbanizables.

El procedimiento de conversión va a ser muy lento, pasando por la declaración de las edificaciones a la situación de asimilado a fuera de ordenación hasta llegar a su legalidad completa con la posibilidad de conexión de agua y luz, y de inscripción de la edificación en el registro de la Propiedad, e incluso en la adaptación del planeamiento de los Planes Generales de Ordenación Urbanística y Territorial a la realidad existente, hasta llegar a una legalidad total.

Para ello un Arquitecto tiene que certificar las condiciones mínimas de seguridad y salubridad para ser habitada. Si no se cumplen, el edificio tiene que ser adaptado para conseguir estas condiciones, sin embargo parece que no hay que cumplir con la eficiencia energética, ni con la normativa de accesibilidad.

Luego se han derrogado la mayoría de las normativas relacionadas con las edificaciones fuera de ordenación para evitar futuros edificaciones ilegales.

A continuación adjunto el resumen de este nuevo decreto-ley:

El nuevo el decreto-ley 3/2019 de 24 de septiembre se ha redactado para fomentar la adecuación ambiental y territorial y para dar mas seguridad jurídica de las edificaciones irregulares en Andalucía y además para ponerle freno de forma definitiva a la proliferación de edificaciones irregulares en Andalucía.

De un total de 500.000 edificaciones existentes en suelo no urbanizable en Andalucía, alrededor de 300.000 son irregulares.

Dado la existencia de graves riesgos sanitarios originados por vertidos incontrolados y al desordenado y complejo ordenamiento jurídico de la actual legislación sobre las edificaciones irregulares y sus incertidumbres y inseguridades jurídicas, el nuevo gobierno andaluz ha aprobado el decreto-ley 3/2019 de 24 de septiembre.

Esta nueva normativa tiene por objeto regular el régimen jurídico aplicable a las edificaciones irregulares existentes en Andalucía, sobre las que no es posible adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística y de restablecimiento del orden jurídico perturbado, estableciendo medidas urgentes para su adecuación ambiental y territorial. El Decreto-Ley es de aplicación a cualquier tipo de obra, instalación y construcción susceptible de soportar un uso que debe contar con licencia urbanística, con independencia de la clase de suelo en la que se haya realizado.

El Decreto-Ley se estructura en tres partes:

• Régimen de asimilado a fuera de ordenación: En el Título I se establece el procedimiento de declaración de la situación de asimilado a fuera de ordenación en la que se encuentran las edificaciones irregulares y se establece su régimen.
  
  La tramitación y resolución del procedimiento por el que se reconoce que una edificación irregular se encuentra en la situación de asimilado a fuera de ordenación corresponde al Ayuntamiento. En este procedimiento deberá acreditarse que la edificación se encuentra terminada, que reúne las condiciones mínimas de seguridad y salubridad para ser habitada y que han transcurrido los plazos para adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística.
  
  La declaración de asimilado a fuera de ordenación de una edificación irregular no supone su legalización pero permite el acceso al registro de la propiedad con las debidas garantías sobre su situación, la realización de obras para mantener las condiciones de seguridad y salubridad y el acceso a los servicios básicos.


• Plan Especial de adecuación ambiental y territorial de agrupaciones de edificaciones irregulares. En el Título II se regula este tipo instrumentos de planeamiento urbanístico cuyo objeto es identificar y delimitar concretas agrupaciones de edificaciones irregulares en cualquier clase de suelo, definir las infraestructuras comunes que sean necesarias para garantizar las condiciones de mínimas de seguridad y salubridad de la población, así como mejorar la calidad ambiental e integrar territorial y paisajísticamente dichas agrupaciones.
  
  La tramitación y aprobación del Plan Especial es de competencia municipal, correspondiendo a los propietarios de las edificaciones irregulares incluidas en su ámbito asumir el coste de las obras y medidas que en el mismo se prevean.
  Los Planes Especiales podrán establecer un régimen complementario al de asimilado a fuera de ordenación que permita la realización de obras de reforma sobre las edificaciones irregulares, una vez que se hayan ejecutado las actuaciones previstas en el instrumento de planeamiento.


• Incorporación de las edificaciones irregulares a la ordenación urbanística. En el Título III se regula el régimen de incorporación de las edificaciones irregulares a la ordenación del Plan General de Ordenación Urbanística, en función de su compatibilidad con el modelo territorial y urbanístico adoptado por el municipio.
  
  La incorporación a la ordenación urbanística permite la legalización de la edificación, que se hará efectiva con la aprobación definitiva del instrumento de planeamiento general y con el cumplimiento de los deberes y las cargas que se deriven de la clase de suelo en la que se incluyan.